العلمين من مقبرة للألغام إلى أرض للأحلام

خواص السوق العقارى :-

·      
المنتجات قابلة للتبادل .

·      
يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .

·      
تدخل قليل جداً من الحكومة .

·      
سهولة توفير المنتج و سهولة نقله .

السوق المثالي :-

هو سوق كفء فى أعلى درجات الكفاءة

السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي

·      
المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .

·  عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم

دراية  كاملةبأسعارالسوق               

   و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .

·  
فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان
لتخلق" سوق بائعين " أو " سوق مشترين " .

·  
السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية – قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .

·      
العقارات لا يمكن نقلها .

·      
للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .

خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :-

  

عدم قابلية نقل العقارات

1) نظرا لان العقارات غير قابلة للنقل فان العقارات كسلعة تختلف اختلافا أساسيا عن السلع الأخرى القابلة للنقل و التى يؤثر مكان بيعها على أسعار النقل فقط أما فى حالة العقارات فلأنها غير قابلة للنقل فان أكبر و أهم عامل مؤثر على سعر العقارات هو الموقع أولا و الموقع ثانيا  و الموقع ثالثا ,

لأن الأرض لا يمكن توفيرها حسب العرض الكبير و لا يمكن نقلها من حيث
الطلب ضعيف كما ان الأرض لا يمكن تخزينها إلى حين يراد استعمالها . و بائع العقار يمكنه عن طريق الإعلان إظهار خواص السلعة و لكن الشئ الوحيد الذى لا يمكن له عملة هو نقل السلعة .

   توافر المعلومات :-

2)  يجب تحليل السوق :-

على المقيم البحث عن الكثير من المعلومات الخاصة بالاقتصاد و المناخ السياسي   و
الاجتماعي و حالة البيئة لأي منطقة و التعداد و متوسط الدخل لسكان المنطقة ليمكن  له عمل تحليل مناسب لسعر أى عقار بالمنطقة .

3) تحليل السوق يجب ان يشمل البيانات السكانية ( التعداد , توزيع الأعمار , نوعية السكان , متوسط الدخل , التعليم , الزواج ) .

       و يمكن تحسين تحليل السوق بتقسيمه إلى أجزاء ذات خواص محددة مثل :-

-   رغبات السكان فى نوعية العقار ( سكن متوسط , سكن فاخر .....

,أنشطة مهنية , أنشطة ترفيهية , خدمات تعليمية )

       و عن طريق معرفة بيانات عن السكان Demography
يمكن تقدير الطلب المحتمل على العقارات و مستوى العقارات المطلوبة و نوعية و حجم الخدمات المطلوبة لأي منطقة .

       و تعتبر دراسة " الطاقة الاستيعابية " Absorbing
Capacity
" لأي منطقة احد الدراسات الهامة لتحليل السوق فهي دراسة عدد الوحداتالسكنية و الغير سكنية التى يمكن شغلها فى فترة زمنية محددة فى منطقة واحدة .. و المعروض الموجود لأي منطقة يجب وضعة فى عين الاعتبار فى ضوء لطلب المتاح و فى ضوء نسبة الأشغال و الفراغات المتوقعة مستقبلا باختصار هل هناك حادة لبناء جديد أولا ؟ !

فى الولايات المتحدة فى الثمانينات حدثت ظاهرة :- 

         
و نتج عنها منشات لم يتم شغلها حتى التسعينات مثل ما شابه المدن الجديدة حيث تم بناء اكبر من الطلب الذى يتحمله السوق نتيجة ضعف الدراسات السكانية التى تحدد العرض  و الطلب .

 
" الطاقة الاستيعابية "
لأي منطقة يجب أن تكون جزء من دراسة الجدوى للتحقق من احتمال نجاح أى مشروع جديد .
دراسة الجدوى لأي مشروع جديد يجب ان تهتم بكل الظروف المستقبلية و
التدخلات الحكومية المؤثرة على المشروع مثل شق الطرق أو سن قوانين جديدة تؤثر على
الملكية العقارية أو إيجارات العقارات .... الخ .

4)  تكلفة التمويل :-

  
تكلفة التمويل هو الفائدة المدفوعة على القرض العقارى على هيئة
فوائد أو ما شابه كلما ارتفع تكلفة التمويل قل الطلب و العكس صحيح تكلفة التمويل
أحيانا تعتمد على توفير النقود            و
اتزان العملة أمام العملات الأجنبية و حجم الطلب على النقود
Money Sapply   و بالتالى المناخ الاقتصادي العام . و
هى عوامل تخرج عن نطاق السوق العقارى و لكنها تؤثر فيه تأثير اساسى .

مصادر رأس المال و أنواع القروض :- 

تمويل قصير الأجل : لمشاريع الإنشاء  Construction
Loan                

تمويل طويل الأجل :
                                                    Mortgage 
أنواع التمويل :-

-        إقراض Debt
investors                                            

-        مشاركة                                      
 Equity investors

      التمويل
العقارى هو مديونية على مالك العقار للممول لقاء تكلفة تمويل و ضمان لسداد هذه
المديونية و لذلك فتغير سعر العقار يكون لصالح أو ضد صاحب العقار فقط .

العناصر التى تخلق قيمة السلع :-

  هناك أربعة عناصر تخلق قيمة لأي سلعة و هى :-

* الطلب على السلعة
:     Demand 

يعبر عنه وجود مشترين للسلعة .

 استخدام السلعة :
  Utility

هو ان يوجد فائدة فى استخدام السلعة .

* ندرة السلعة
: Scarcity 

تحدث حين لا يكون هناك عرض كافى متوفر .

* قابلية نقل ملكية السلعة من شخص لأخر . Transferability

    
حين تتوفر جميع العناصر السابقة يصبح للسلعة قيمة يمكن تقييمها و
حسابها و كمية النقود الواجب دفعها لنقل ملكية السلعة هى ثمن السلعة .

   
فى كثير من الأحيان توجد قواعد و قوانين للمنظمات الحكومية و
المالية تتطلب قيمة العقار خلاف تلك التى يستخدمها المشترين لنقل الملكية و هى
أنواع متعددة من القيمة تخدم الأهداف التى تستخدم من اجلها مثل :-

Assessd value , Mortgage loan
value , Capitalized value , Book value , Value in use , Cash value , Improved
value , Insurable value , Appraised value , Exchange value , Liquidation value ,
Investment value , Rental value , Salvage value , Depreciated value ,
Replacement value , Leased fee value , Leasehold value, Going – Concern value
.

كل تعريف سابق يستخدم خاص فمثلاً :-

عند الاقتراض بغرض الشراء يكون البحث عن Market value 

أو
Depreciated cost value

أو                                                                                             
 Rental value
   
حسب طريقة التقييم المستخدم .  

  
أما فى حالة الضرائب العقارية فيكون الحساب

عن طريق           
 Assessed value
 أو العوايد.

Over Building 
:-

تعديل المقال